Ley de alquileres República Dominicana: errores de expatriados
15 de septiembre de 2026 · 5 min de lectura
Los dominicanos en el exterior cometen estos errores con la nueva ley de alquileres. Descubre qué cambió y cómo proteger tu inversión inmobiliaria.
Ley de alquileres República Dominicana: errores de expatriados
Miguel lleva tres años viviendo en Nueva York. Cada mes envía dinero a su hermano en Santo Domingo para cubrir los gastos de la propiedad que compró como inversión. El plan era simple: alquilar el apartamento, generar ingresos y eventualmente regresar a vivir ahí. Pero desde agosto de 2025, las reglas del juego cambiaron completamente con la nueva ley de alquileres República Dominicana, y Miguel no se ha dado cuenta.
La Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios entró en vigor tras su publicación en la Gaceta Oficial el 15 de agosto de 2025, reemplazando normativas que llevaban décadas sin actualizarse. Para miles de dominicanos que viven en el exterior y mantienen propiedades para renta en la isla, esta ley representa un cambio fundamental que muchos están ignorando por completo.
El error más costoso: invertir como si nada hubiera cambiado
La mayoría de expatriados dominicanos siguen operando sus propiedades de alquiler con la mentalidad del sistema anterior. Pactan contratos informales, aceptan múltiples depósitos en efectivo y asumen que pueden ajustar las rentas libremente según las condiciones del mercado.
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Esta desconexión con la realidad legal actual está creando problemas que van desde ingresos menores a los proyectados hasta conflictos legales que podrían haberse evitado con información básica sobre la nueva normativa.
Depósitos: de la informalidad al sistema bancario
Antes de la Ley 85-25, era común que los propietarios pidieran tres, cuatro o hasta seis meses de depósito, manejados informalmente y sin generar intereses para el inquilino. La nueva legislación establece un máximo de dos meses de renta como depósito para viviendas.
Más importante aún: estos depósitos deben manejarse a través del sistema bancario estatal (Banco Agrícola o Banco de Reservas), generando intereses a favor del inquilino. Al terminar el contrato, el depósito debe devolverse íntegramente si la propiedad se entrega en buenas condiciones.
Para Miguel y otros expatriados, esto significa que ya no pueden usar los depósitos como "colchón financiero" personal o manejarlos a través de cuentas informales.
Aumentos de renta: límites que muchos desconocen
Uno de los cambios más significativos es la limitación del aumento anual de renta al 10% para viviendas, cuando no se ha pactado explícitamente un mecanismo diferente en el contrato.
Esto impacta directamente la proyección de ingresos de propietarios expatriados que esperaban ajustar las rentas "según esté el mercado" cada año. Sin un contrato bien estructurado que establezca claramente los términos de reajuste, muchos se encontrarán con ingresos muy por debajo de sus expectativas.
Desalojos: adiós a las soluciones informales
La nueva ley establece procedimientos estrictos para el desalojo, incluyendo causales específicas y plazos mínimos de notificación. Por ejemplo, en ciertos casos se requieren al menos 180 días entre la notificación mediante alguacil y la terminación del contrato.
Para un propietario que vive fuera del país y depende de terceros para "resolver" situaciones con inquilinos problemáticos, desconocer estos procedimientos puede resultar en meses de pérdida de ingresos y gastos legales innecesarios.
Contratos: de WhatsApp a documentos legalmente sólidos
Muchos expatriados siguen firmando contratos simples enviados por WhatsApp, sin cláusulas específicas sobre:
- Mecanismos de reajuste de renta
- Uso permitido del inmueble
- Responsabilidades por daños y reparaciones
- Condiciones claras de terminación
La Ley 85-25 exige formalización y registro de contratos, alejándose de la cultura del acuerdo verbal o documentos caseros sin asesoría legal.
El contexto emocional: la ansiedad de invertir a distancia
Carlos, otro dominicano en Miami, describe su experiencia: "Compré el apartamento pensando que era una inversión segura. Mi primo se encarga de todo, pero cada vez que hay un problema con el inquilino me pongo nervioso porque no sé qué derechos tengo realmente".
Esta ansiedad es común entre expatriados que invierten en bienes raíces sin entender completamente el marco legal que rige sus inversiones. La distancia física amplifica la sensación de vulnerabilidad cuando surgen conflictos.
Exclusiones importantes de la ley
No todas las propiedades quedan sujetas a la Ley 85-25. Están excluidos:
- Alquileres turísticos de menos de 90 días
- Fincas rurales
- Propiedades en zonas francas
- Ciertos bienes del Estado
Algunos expatriados compran propiedades pensando en alquiler turístico pero operan de facto como alquiler residencial de mediano plazo, quedando entonces dentro del régimen de la nueva ley sin saberlo.
Timeline crítico: qué hacer ahora
Si eres expatriado con propiedades de alquiler en República Dominicana:
- Revisa tus contratos actuales para entender si cumplen con los nuevos requisitos
- Consulta con un abogado especializado en la Ley 85-25 antes de renovar o firmar nuevos contratos
- Ajusta tus proyecciones financieras considerando las limitaciones de aumento de renta y manejo de depósitos
- Formaliza los procedimientos con quien administra tu propiedad para asegurar cumplimiento legal
La nueva ley no es un obstáculo para la inversión inmobiliaria, pero sí requiere un enfoque más profesional y estructurado que el que muchos expatriados han usado tradicionalmente.
Una reflexión necesaria sobre la inversión a distancia
La Ley 85-25 marca la maduración del mercado inmobiliario dominicano hacia un sistema más regulado y transparente. Para los expatriados, esto significa que ya no es suficiente confiar únicamente en acuerdos informales o en la buena voluntad de las partes.
El éxito de una inversión inmobiliaria a distancia ahora depende más que nunca de trabajar con profesionales que dominen el marco legal actual y de tomar decisiones informadas desde el momento de la búsqueda inicial.
Para quienes están considerando invertir en propiedades de alquiler en República Dominicana o necesitan entender mejor el mercado antes de tomar decisiones, explorar opciones a través de plataformas estructuradas puede ofrecer mayor claridad. Toca Timbre es una aplicación donde compradores pueden explorar propiedades publicadas por agentes verificados y contactar directamente por WhatsApp para obtener información detallada: Toca Timbre
Preguntas frecuentes
¿La nueva ley de alquileres afecta contratos firmados antes de agosto 2025?
Los contratos existentes continúan rigiéndose por las condiciones pactadas originalmente, pero las renovaciones o nuevos contratos deben cumplir con la Ley 85-25. Si hay disputas legales, las demandas ya en curso siguen el régimen anterior por el principio de ultractividad.
¿Puedo seguir pidiendo más de dos meses de depósito si vivo en el exterior?
No. La ley establece un máximo de dos meses de renta como depósito para viviendas, independientemente de si el propietario reside en el país o en el exterior. Además, estos depósitos deben manejarse a través del sistema bancario estatal.
¿Qué pasa si mi inquilino usa la propiedad para algo diferente a lo pactado?
La nueva ley establece que el uso no autorizado del inmueble para fines distintos a los acordados en el contrato es causal de terminación. Sin embargo, debe seguirse el procedimiento formal de notificación y plazos establecidos en la ley para que el desalojo sea válido.
Fuentes
- Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios — https://www.puntualpago.do/guias/ley-85-25
- En qué consisten las nuevas leyes de alquiler — https://elnacional.com.do/en-que-consisten-las-nuevas-leyes-de-alquiler/
- Análisis jurídico Ley 85-25 — https://yoaldo.org/?p=1176
- La nueva ley de alquileres: puntos más relevantes — https://www.diariolibre.com/politica/congreso-nacional/2025/08/06/la-nueva-ley-de-alquileres-una-mirada-a-los-puntos-mas-relevantes/3206090
- Legislación Ley núm. 85-25 — https://abogadom.net/legislacion/ley-num-85-25