Fideicomiso inmobiliario en RD: qué es y cuándo conviene

Marisol estaba por separar un apartamento en un proyecto nuevo. El vendedor le dijo: "Tranquila, el proyecto tiene fideicomiso". Ella asintió, pero no sabía qué significaba ni qué debía pedir para comprobarlo.

Si has escuchado esa palabra al mirar proyectos, aquí va la versión simple.

Qué es un fideicomiso inmobiliario

Un fideicomiso es un acuerdo legal en el que una entidad, llamada fiduciaria, administra bienes o dinero con un propósito específico, separados del patrimonio del desarrollador. En República Dominicana el marco legal principal es la Ley 189-11, sobre desarrollo del mercado hipotecario y fideicomiso.

En un proyecto inmobiliario, esto significa que el terreno, los permisos y el dinero de los compradores se manejan en una estructura independiente, y no mezclados con las deudas o los otros negocios del constructor.

Por qué importa al comprar en proyecto

Cuando compras en planos o en construcción, entregas dinero por algo que todavía no existe. El riesgo clásico es que ese dinero se use para otra cosa, o que la empresa tenga problemas y el proyecto se detenga.

Con un fideicomiso bien estructurado:

• Los pagos de los compradores van a una cuenta administrada por la fiduciaria.
• Los desembolsos al constructor se hacen según el avance de la obra.
• Si el desarrollador quiebra, los bienes del fideicomiso no se mezclan con sus deudas.

Lo que el fideicomiso no garantiza

Que un proyecto diga "tiene fideicomiso" no significa que no haya riesgo. Un fideicomiso mal armado, o uno que solo existe en el folleto, no protege nada. También conviene distinguir entre un fideicomiso de administración del proyecto y uno que solo sirve de garantía para un préstamo.

Preguntas que debes hacer

1. ¿Cuál es la fiduciaria y puedo verificar que está autorizada?
2. ¿Puedo ver el contrato de fideicomiso, o al menos un resumen firmado?
3. ¿A qué cuenta van mis pagos y a nombre de quién?
4. ¿El terreno y los permisos de construcción están dentro del fideicomiso?
5. ¿Qué pasa con mi dinero si el proyecto se retrasa o se cancela?

Verifica las respuestas con un abogado independiente, no con el abogado del vendedor. Para más contexto sobre este tipo de compra, lee los riesgos ocultos de la preventa inmobiliaria en República Dominicana.

Cuándo conviene

Conviene sobre todo en proyectos en planos o en construcción, donde pagas por adelantado. En una casa o apartamento ya terminado y habitado, lo importante cambia: el título de propiedad y el estado de deudas, como explicamos en por qué verificar el título antes de separar.

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